Drucksache - 08-10-007-2024

Die Gemeindevertretung der Gemeinde Hammer a. d. Uecker beschließt in ihrer Sitzung am 05.12.2024 die als Anlage 1 beigefügte Satzung über die Festsetzung der Hebesätze für die Grundsteuer und Gewerbesteuer in der Gemeinde Hammer a. d. Uecker (Hebesatzsatzung). Um die Aufkommensneutralität der Grundsteuern für die Gemeinde zu wahren und damit die für das Haushaltsjahr 2025 geplanten Einnahmen aus der Grundsteuer A und B zu erzielen, sind diese im zweiten Quartal 2025 zu überprüfen und die Hebesätze gegebenenfalls bis zum 30.06.2025 anzupassen.

 

 

Ja		Nein
Gesamtkosten der Maßnahme			Einzahlungen/ Erträge (Zuschüsse u. ä.)	Finanzierung durch Haushalt	Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzgl. Folgeerträge und Folgeeinsparungen)
Produkt/ Sachkonto:

 

 

 

Sachverhalt:

Grundsätzliches zur Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil vom 10.04.2018 festgestellt, dass die Einheitsbewertung für bebaute Grundstücke mit dem Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes unvereinbar ist. Dies ist u. a auf unterschiedliche Bewertungszeitpunkte in Ost (1935) und Westdeutschland (1964) zurückzuführen sowie - anders als ursprünglich gesetzlich vorgesehen-  auf nicht durchgeführte Aktualisierungen der Besteuerungsgrundlagen über einen langen Zeitraum (seit 1964). Das Bundesverfassungsgericht hat dem Gesetzgeber eine Frist für die Neuregelung bis zum 31. Dezember 2019 gesetzt. Dem ist der Bundesgesetzgeber mit dem Ende 2019 verabschiedeten sogenannten Bundesmodell nachgekommen. Dieses gilt bundesweit, sofern ein Land nicht von der Möglichkeit der ebenfalls mit dem Gesetzespaket eingeführten Öffnungsklausel Gebrauch macht und ein eigenes Grundsteuermodell beschließt. Das neue Grundsteuerrecht findet ab dem 1. Januar 2025 Anwendung.

 

Das Land Mecklenburg – Vorpommern hat sich entschieden, auf eine eigene landesrechtliche Regelung zu verzichten und bei der Grundsteuerreform das sog. Bundesmodell anzuwenden. Unterschiedliche regionale Werteentwicklungen und Entwicklungen der Grundstücksarten untereinander haben in der Vergangenheit zu Werteverzerrungen geführt. Diese sollen mit dem Bundesmodell als wertabhängigem Modell ausgeglichen und damit die tatsächliche Werteentwicklung abgebildet werden.

 

Die Bewertung der einzelnen Grundstücke wird auch zukünftig von den zuständigen Finanzämtern nach dem Bewertungsgesetz vorgenommen. Die Grundstückseigentümer*innen erhalten von dem jeweils zuständigen Finanzamt zum einen den neuen Grundsteuerwertbescheid und zum anderen einen neuen Grundsteuermessbescheid. Neben der Grundstücksfläche fließen weitere wertbildende Faktoren, wie z. B. der Bodenrichtwert [BRW] (Lage), die Immobilienart, das generalisiertes Mietniveau (Nettokaltmiete), die Gebäudefläche und das Gebäudealter in die Besteuerung ein. Die inzwischen aufgrund des neuen Gesetzes erfolgten völlig neuen Bewertungen durch die Finanzämter und neu erstellten Messbescheide bilden für die Gemeinde Hammer a. d. Uecker die Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer ab dem 01.01.2025.

 

Wie bislang auch, berechnet sich die Grundsteuer nach neuem Recht aus der Multiplikation

• des vom Finanzamt ermittelten Grundstückswertes (früher: Einheitswert) – Wert der Immobilie (Grundsteuerwertbescheid)
• der gesetzliche festgesetzten und vom Finanzamt anzuwendenden Steuermesszahl (Grundsteuermessbescheid)
• und durch den von der Gemeinde beschlossenen Hebesatz

Grundsteuerwertbescheid  Grundsteuermessbescheid  Grundsteuerbescheid

Grundsätzlich wird auch weiterhin zwischen der Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundbesitz) und der Grundsteuer B (für bebaute und unbebaute Grundstücke) unterschieden.

 

Mit der Grundsteuerreform verändern sich alle Grundsteuerwerte im Gemeindegebiet. Die Kommunen sind auch nach der Umsetzung der Grundsteuerreform weiterhin an den Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes und damit an den vom Finanzamt festgelegten Grundsteuermessbetrag gebunden.

D.h. das Volumen der Grundsteuermessbeträge aus der Summe aller Grundsteuermessbescheide des Finanzamtes ist betragsmäßig vorgegeben.
 

Aufkommensneutralität

Für die Berechnung des Hebesatzes wird von einem gleichbleibenden Aufkommen ausgegangen, um die freiwillige Selbstverpflichtung der Aufkommensneutralität einzuhalten. 

Aufkommensneutralität bedeutet, dass das Volumen der im Gemeindegebiet erhobenen Grundsteuer in 2025 dem Volumen entsprechen soll, welches in 2024 nach altem Recht erhoben wurde. Ziel dieser freiwilligen Verpflichtung ist es, dass die Gemeinde die Grundsteuerreform nicht zum Anlass nimmt, um mehr Grundsteuern einzunehmen. Es soll daher im Jahr 2025 (nur) so viel Grundsteuer eingenommen werden, wie im Jahr 2024. Der aufkommensneutrale Hebesatz ist zu veröffentlichen.

Aufkommensneutralität bedeutet nicht, dass die Grundsteuer für den jeweiligen Grundstückseigentümer gleichbleibt und es zu keinen individuellen Veränderungen kommt. Die Reform wird dazu führen, dass einige Steuerpflichtige eine höhere Grundsteuer zahlen müssen, während andere entlastet werden. Der Grad der Auswirkungen hängt von dem durch das zuständige Finanzamt auf Basis der rechtlichen Vorgaben ermittelten Grundsteuerwert ab. Durch die rechtliche Bindung der Kommunen an den Grundsteuermessbescheid als Grundlagenbescheid gibt es für sie keine Möglichkeit, die Veränderung für einzelne Grundstücke nachträglich zu steuern oder auftretende Mehrbelastungen zu begrenzen.

 

Die Erhebung der Grundsteuer erfolgt ab dem 01.01.2025 auf Basis der Planzahl für das Jahr 2024 unter der Prämisse der Aufkommensneutralität.

Die Ermittlung des Hebesatzes errechnet sich aus der Berechnung des Quotienten:

• aus dem Gesamtaufkommen 2024 (lt. Haushaltsplan) und
• der Summe aller Grundsteuermessbeträge des Finanzamtes für 2025. Für die Ermittlung der Hebesätze wurde die übermittelte Datenlage zum Zeipunkt der Erstellung des Beschlussvorlage (14.11.2024) verwendet.

Demzufolge sind zwei Bestandteile der Rechnung (Gesamtaufkommen 2024 und Summe der Grundsteuermessbeträge) vorgegeben, so dass der Hebesatz durch einfache Rechenoperation jeweils für die Grundsteuer A und die Grundsteuer B ermittelt wird.

 

Bedeutung der Grundsteuer für die Gemeinde Hammer a. d. Uecker

Die Grundsteuer von Fremdschuldnern ist mit einem Aufkommen von jährlich rund 46.600 EUR vor der Gewerbesteuer (43.500 EUR) und nach dem Gemeindeanteil an der Einkommensteuer (123.900 EUR) die zweitwichtigste Steuerquelle der Gemeinde Hammer a. d. Uecker und somit Basis für die Handlungsfähigkeit der Gemeinde (Planansätze HH 2024).

 

Grundsteuer A

Die Bewertung der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe und Flächen (land- und forstwirtschaftliches Vermögen) erfolgt bundeseinheitlich in allen Ländern nach den bundesgesetzlichen Regelungen (§ 232 ff. Bewertungsgesetz). Eigene Landesmodelle gibt es hier nicht. Die Bewertung erfolgt durch die Finanzämter durch ein typisierendes Ertragswertverfahren:

Für jede Nutzung/Nutzungsart/jeden Nutzungsteil (Gesetzliche Klassifizierung) wird ein Reinertrag ermittelt. Dabei werden Bewertungsfaktoren zugeordnet, die den durchschnittlichen Ertrag je Flächeneinheit widerspiegelt. Ertragswertsteigernde Umstände, wie z. B. die verstärkte Tierhaltung oder im Rahmen der gärtnerischen Nutzung begehbare Anbauflächen unter Glas und Kunststoffen, werden durch pauschale Zuschläge berücksichtigt.

Sind Grundstücke einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zuzuordnen, ist eine Steuermesszahl von 0,55 ‰ anzuwenden.

In den neuen Bundesländern erfolgt die Änderung von der Nutzer- zur Eigentümerbesteuerung, d.h. verpachtete Flächen, welche land- und forstwirtschaftlich genutzt werden, sind nach neuem Recht beim Eigentümer zu versteuern.

Alle zu Wohnzwecken dienenden Gebäude und Gebäudeteile sowie der dazugehörige Grund und Boden innerhalb einer landwirtschaftlichen Fläche sind dem Grundvermögen zuzuordnen und werden mit der Grundsteuer B besteuert.

 

Es liegen derzeitig ca. 76 Messbescheide vor. Das sich daraus ergebende Messbetragsvolumen beläuft sich auf 1,3 TEUR.

Der Haushaltsansatz 2024 betrug 7,0 TEUR.

Daraus lässt sich ein aufkommensneutraler Hebesatz von 547 v. H. berechnen.

Bei einem zum Haushaltsjahr 2024 gleichbleibenden Hebesatz von 400 % würde sich beim zurzeit vorliegenden Messbetrag von 1.280,65 EUR eine Einnahme von 5.122,60 EUR ergeben und somit ein Fehlbetrag in Höhe von 1.877,40 EUR. Um eine für die Gemeinde aufkommensneutrale Einnahme (7,0 TEUR) bei einem Hebesatz von 400 % zu erzielen müssten noch zusätzliche Messbeträge in Höhe von 469,35 EUR vom Finanzamt festgesetzt und übermittelt werden.

 

Bezeichnung	Messbetrag ALT	Messbetrag NEU	Abweichung absolut	Abweichung in %
Grundsteuer A	1.679,02	1.280,65	- 398,38	- 23,73

 

Grundsteuer B

Die Bewertung der Grundstücke erfolgt in den einzelnen Grundstücksarten des Grundvermögens unterschiedlich:

Es liegen derzeitig ca. 211 Messbescheide vor. Das sich daraus ergebende Messbetragsvolumen beläuft sich auf 10,4 TEUR.

Der Haushaltsansatz 2024 betrug 39,6 TEUR.

Daraus lässt sich ein aufkommensneutraler Hebesatz von 380 v. H. berechnen. 

 

Die Steuermesszahl beträgt für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum 0,31 ‰. Für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke sowie auch für unbebaute Grundstücke liegt sie bei 0,34 ‰.

 

Bezeichnung	Messbetrag (alt) (1)	Messbetrag (neu)	Abweichung absolut	Abweichung in %
unbebautes Grundstück	237,20 €	570,83 €	333,63 €	140,65
Einfamilienhaus	4.410,89 €	7.782,73 €	3.371,84 €	76,44
Zweifamilienhaus	476,05 €	826,00 €	349,95 €	73,51
Mietwohngrundstück	419,94 €	677,14 €	257,20 €	61,25
Wohnungseigentum	78,94 €	56,42 €	-22,52 €	-28,53
Summe Ertragswertverfahren	5.623,02 €	9.913,12 €	4.290,10 €	76,30
Teileigentum	1.167,76 €	221,24 €	- 946,52 €	-81,05%
Geschäftsgrundstück	-   €	-   €	-   €	-
gemischt genutztes Grundstück	134,98 €	316,44 €	181,46 €	134,43%
sonstig bebautes Grundstück	-   €	-   €	-   €	-
Summe Sachwertverfahren	1.302,74 €	537,68 €	-765,06 €	-58,73%
Grundsteuer B (gesamt)	6.925,76 €	10.450,80 €	3.525,04 €	50,90%

 

(1)
Im Messbetragsvolumen alt nicht enthalten sind - für Zwecke des Vergleiches-  die für 2024 noch im Messbetragsvolumen enthaltenen Veranlagungen für Gebäude auf fremden Grund und Boden (Kleingärten und Garagen) sowie Veranlagungen, die sich nur in 2024 auswirken und Grundstücke, für die noch keine Bewertung durch das Finanzamt vorliegt. Zu beachten ist, dass neben der Bewertung per Messbetrag auch noch eine Bewertung per Ersatzbemessung (nur noch in 2024) erfolgt, die ebenfalls nicht im Messbetrag alt enthalten ist, da hier bisher eine Bemessung nach qm Wohnraum erfolgte und somit kein Messbetrag als Vergleich zur Verfügung steht. Da nunmehr durch das Finanzamt ein Messbetrag ermittelt wurde ist damit auch eine Steigerung der Messbeträge neu verbunden.

 

Digital übermittelte Bescheide, welche den bisherigen Aktenzeichen nicht im automatisierten Bearbeitungsverfahren zugeordnet werden konnten, sind noch nicht berücksichtigt, da es sich um völlig neue Aktenzeichen handelt.

 

Risiken in der Berechnung der Hebesätze

Zu bedenken ist:

• dass die übersandten Grundsteuermessbescheide zum großen Teil automatisch bearbeitet wurden. Das bedeutet, dass die Angaben der Steuerpflichtigen ohne Prüfung der Plausibilität verarbeitet werden. Daher wird bundesweit die flächendeckende inhaltliche Qualität der Finanzamtsbescheide durchaus punktuell angezweifelt. Dennoch sind diese Bescheide der Finanzämter als sogen. Grundlagenbescheide für die Gemeinde bindend (sogen. Bindungswirkung nach Abgabenordnung [AO] [§§ 182 Abs. 1; 184 Abs. 1; 171 Abs. 10 AO]). Steuerpflichtige, die nicht mit der Bewertung ihrer Grundstücke einverstanden sind, sind daher gehalten, die Bescheide mittels Einspruch beim Finanzamt überprüfen zu lassen.  Die Gemeinde darf die von den Finanzämtern vorgenommene Bewertung nicht ändern bzw. nachkorrigieren. Die Summe der Grundsteuermessbeträge aus allen übermittelten Bescheiden der Finanzämter wird bei der Berechnung des Hebesatzes daher so, wie gemeldet, übernommen.
• Bei dem für die Gemeinde Hammer a.d. Uecker zuständigem Finanzamt Greifswald liegen jeweils eine Vielzahl von Einsprüchen vor. Kann man der Presse glauben, dann wurde gegen jeden achten Messbescheid Rechtsbehelf eingelegt. Für die Abarbeitung kann derzeitig nach Rücksprache mit dem Finanzamt keine Prognose abgegeben werden.
• Vom Finanzamt müssen für die Gemeinde Hammer a.d. Uecker noch weitere Fortschreibungen, insbesondere auch im Bereich der Land- und Forstwirtschaft umgesetzt werden. Die Abarbeitung erfolgt kontinuierlich. Wert- und Artfortschreibungen können zu geänderten Messbeträgen führen.

Bsp. bei Teilung eines Gebäudes in mehrere Wohnungen.

• Des Weiteren beruhen Grundlagenbescheide z. T. auf Schätzungen.
• Trotz Abgabe von Erklärungen liegen z.T. noch keine Bescheide vor.
• Zum Teil wurden für dieselben Objekte mit unterschiedlichen Aktenzeichen Messbescheide erlassen.

 

Es lässt sich zusammenfassend feststellen, dass es dem Finanzamt überwiegend gelungen ist, der Gemeinde rechtzeitig Grundsteuermessbescheide für die Grundsteuer A und B zu übermitteln. Anhand der Grundsteuermessbescheide ist es möglich den Hebesatz zu ermitteln und mit dem Verwenden der Planzahlen 2024 für das Aufkommen 2025 auch die freiwillige Selbstverpflichtung der Aufkommensneutralität einzuhalten. Risiken hinsichtlich der Rechtmäßigkeit der Grundlagenbescheide können für die Berechnung des Hebesatzes nicht mit bedacht werden, da die Bescheide des Finanzamtes bindend für die Gemeinde sind.

Um sogleich zum Jahresbeginn 2025 die Liquidität der Gemeinde sicher zu stellen, wird der Hebesatz mit ausreichendem Vorlauf in 2024 benötigt, damit die Verwaltung rechtzeitig die Steuerbescheide (ca. 76 in der Grundsteuer A und 211 Bescheide in der Grundsteuer B) ausfertigen und damit die Steuer veranlagen kann.

Es ist vom Amt für Innere Verwaltung und Finanzen vorgesehen, die Hebesätze der Grundsteuer in 2025 kontinuierlich dahingehend zu überprüfen, ob die Aufkommensneutralität eingehalten ist und gleichzeitig auch keine negativen finanziellen Auswirkungen für den Haushalt 2025 zu verzeichnen sind. Ein nachträglicher, ggf. von diesem Beschlussvorschlag abweichender Beschluss über den Hebesatz anhand sukzessiver neuer Daten vom Finanzamt ist bis zum 30. Juni eines Kalenderjahres mit Wirkung vom Beginn dieses Kalenderjahres zu fassen (im Falle eines erhöhten Hebesatzes). Nach diesem Zeitpunkt kann der Beschluss über die Festsetzung des Hebesatzes gefasst werden, wenn der Hebesatz die Höhe der letzten Festsetzung nicht überschreitet. Es können daher nachträgliche Änderungen der Bescheide, wie sie z.B. in den nächsten Monaten durch Einspruchsverfahren durch das Finanzamt zu erwarten sind, auch noch zu einem späteren Zeitpunkt nachbetrachtet werden.

Um ein gleichbleibendes Steuervolumen zu erzielen und damit die Aufkommensneutralität zu erreichen, sind die Grundsteuerhebesätze in der Hebesatzsatzung wie folgt festzusetzen.

 

	Hebesatz aktuell in %	aufkommensneutrales Steueraufkommen in EUR	Hebesatz neu in %	Abweichung in %-Punkten	Abweichung in %
Grund- steuer A	400	7.000	547	147	46,75
Grund-steuer B	420	39.600	380	- 40	- 9,52

 

Finanzielle Auswirkungen:

keine bei aufkommensneutralen Hebesätzen

nachrichtlich die Haushaltsplanung des Doppelhaushaltes 2024/2025 jeweils beide Haushaltsjahre

Teilhaushalt:  90 

Produkt:  61100 

 

Planansätze

Haushalts-jahre	Konto / Bezeichnung	Ergebnishaushalt		Finanzhaushalt
		Erträge	Aufwend-ungen	Einzahlungen	Auszahl-ungen
2024/2025	40111000/60111000 – Grundsteuer A von Fremdschuldnern	7.000 EUR		6.700 EUR
2024/2025	40121000/60121000 – 40122000/6012200 Grundsteuer B von Fremdschuldnern und für gemeindeeigene Grundstücke	39.400 EUR 200 EUR		37.800 EUR 200 EUR

 

Trotz der Aufkommensneutralität kann von einer Steigerung des erzielbaren Gesamtaufkommens in der Grundsteuer B ausgegangen werden.

Dies ist begründet durch Änderungen, Werterhöhungen von Grundstücken, die im Laufes des Jahres, so auch in 2025, üblicherweise erfolgen und damit neu sind. Als Beispiele seien die Änderung der Grundstücksart von unbebaut in Einfamilienhaus (wirksame Wertfortschreibungen) genannt oder die Nachveranlagungen aus Vorjahren.

Der Bürgermeister hat sich aufgrund der vorgenannten Unwägbarkeiten entschieden, der Gemeindevertretung vorzuschlagen nicht den, den zurzeit vorliegenden Messbescheiden entsprechenden, aufkommensneutralen Hebesatz in Höhe von 547 % bei der Grundsteuer A festzusetzen. Im ersten Schritt soll der Hebesatz des Haushaltsjahres 2024 400 % für die Grundsteuer A und der aufkommensneutrale Hebesatz in Höhe von 380 % für die Grundsteuer B festgesetzt und im zweiten Quartal überprüft werden, inwieweit die erzielten Einnahmen aus der Grundsteuer ausreichen um die geplanten Haushaltsansätze zu erfüllen. Eine entsprechende Anpassung zur Erzielung der geplanten Einnahmen soll bis zum 30.06.2025 erfolgen.